זכרון דברים - למה לא?

רבים מכם מכירים לפחות אחד מן המצבים הבאים:

• חפשתם את דירת חלומותיכם במשך תקופה ארוכה. בקרתם בהמון דירות, פגשתם מוכרים קשוחים, נחלתם אכזבות לאורך הדרך. ואז הגעתם לדירה הנכספת. והם משאירים את הארונות, והמחיר מתאים וגם שאר התנאים.
• ניסיתם למכור את דירתכם מזה זמן. הגיעו אנשים רבים. התקשרו רבים עוד יותר. לכולם היו שאלות, בקשות, רצונות, בעיקר לרדת במחיר ולהגמיש את התנאים, אבל אתם עדיין בדירה. ואז הגיע הקונה שמסכים ורוצה.

כאשר נראה שהמו"מ עומד להבשיל לכלל עסקה אמיתית, הנטיה הראשונית הינה לעגן את העסקה ולהחתים את הצד השני על זכרון דברים. המטרה היא שהצד השני לא יוכל להתחרט בקלות, וכן לקבע תנאים שבקשתם והייתה לגביהם הסכמה.

אז למה לא לחתום על זכרון דברים ?

לא בכדי מקיפים הסכמי מכר או רכישה של דירה, או של נכס מקרקעין אחר, עמודים רבים. הסכמים אלה כוללים הסדרים בדבר פינוי הנכס, מסירתו לקונה ורישום הזכויות על שמו, הסדרי תשלום, קבלת משכנתא, הסרת שיעבודים שנרשמו על זכויות המוכר, קבלת אישורי הרשויות השונות לעסקה, בטוחות, הסדרים למקרי הפרה ועוד.

רוב מוכרי ורוכשי הדירות אינם מכירים הסדרים אלה ולא בהכרח מודעים לקיומם ולנחיצותם. זכרון דברים שנחתם בלהט הרגע אינו נותן ביטוי למרבית ההסדרים הללו, ולו משום שהצדדים כלל אינם מודעים להם.

יחד עם זאת – זכרון דברים הינו הסכם מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין ככל שנקבעו בו הפרטים המהותיים לעסקה (אפילו תיאור הנכס ומחירו עשויים להספיק). את יתרת הפרטים, כמו למשל מועד התשלום והפינוי, ניתן להשלים בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.

כלומר – מרגע שנחתם זכרון דברים, קצר ולקוני ככל שיהיה, שני הצדדים כבולים בו ומרווח המו"מ מצטמצם עד מאוד. עלול להיווצר מצב בו המו"מ יוגבל אך ורק לעניין פרטיה השוליים של העסקה, ולא לעצם קיומה.

זכרון דברים גורם לכם להכנס לעסקה ללא מידע מספיק:

הדבר בעייתי במיוחד ככל שזכויות המוכר לא נבדקו במלואן אצל כל הגופים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין/רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות, הרשות המקומית והועדה לתכנון ובניה).

תמיד חשוב לוודא, בעזרת איש המקצוע המתאים (בדרך כלל עו"ד, לעיתים שמאי או מהנדס), את היקף זכויות המוכר והמגבלות, השעבודים וההתחייבויות בקשר אליהן. יש לבדוק איזו זכות קיימת למוכר, היכן היא רשומה, האם קיים שעבוד לבנק למשכנתאות ואם כן – באיזה סכום, האם קיים שעבוד לגוף אחר? אם הדירה איננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין – האם קיימים שעבודים אצל רשם המשכונות? מה הסכום לסילוק המשכנתא? האם קיימים חובות פיגורים וקנסות? האם הוטלו עיקולים על הזכויות? האם כל חלקי הדירה נבנו על פי היתר בניה כדין? האם קיימות חריגות בניה? האם ניתן צו הריסה ואם כן האם בוצע? האם המוכר יהיה פטור ממס שבח בגין המכירה ומה היקף החבות אם איננו פטור?

"הפתעות" בתחום זה עלולות להסתבר כלא נעימות כלל לגבי עסקה שכבר נחתמה – כך, למשל:

• נכס שנבנה באופן לא חוקי ויש להרסו או להתאימו לדרישות הרשות המקומית, עניין הכרוך בעלויות לא מבוטלות.
• קיימים עיקולים בגין חובות המוכר, שיגררו התעסקות מרובה ומיותרת וימנעו את האפשרות לקבל משכנתא.
• המוכר עלול למצוא את עצמו חייב במס בשיעור גבוה מאשר ציפה, אשר יסכל את תכניותיו לעתיד ויגרום לעסקה להיות לא כדאית עבורו.

מדובר בבעיות שאת חלקן ניתן היה למנוע בבדיקה מקיפה של הזכויות קודם לחתימה על זכרון דברים.  אחרות אפשר היה להסדיר את פתרונן ביתר קלות בעת עריכת הסכם מכר מסודר אצל עו"ד הבקי בתחום.

גם את מצבו של הקונה יש לוודא – האם יוכל לקבל משכנתא מתאימה לרכישת הנכס? האם ידוע לו תזרים המזומנים בגין דירה קודמת? האם הדירה הקודמת עתידה להמכר? מה המס שיחול עליו? והכל על מנת שהקונה לא ימצא את עצמו מחוייב לעסקה שאין באפשרותו לממן.

עוד ראוי לזכור, כי חתימת זכרון דברים, בהיותה התחייבות לעסקה במקרקעין, מתחילה את מרוץ הזמנים לגבי דיווח העסקה לרשויות המס ואף אם חתימת הסכם המכר המפורט תתעכב, מועדי הדיווח ותשלום המס יוקדמו.

מה כדאי לעשות?

למרות הפיתוי "לסגור" את העסקה המלצתי הינה שלא לחתום על זכרון דברים. רצוי להעביר את מלוא הפרטים הידועים לעו"ד, לאפשר את בדיקת העובדות והזכויות ולהגיע לניסוח ההסכם בהתאם לרצונם ולצרכיהם של הצדדים ובהתבסס על המידע המאומת. הנסיון מלמד, כי ניתן להגיע לחתימת הסכם מכר מסודר בתוך זמן קצר ולהפחית את אי הודאות ואת הסיכון אותו נוטלים הצדדים באופן דרסטי. 

מוזמנים ליצור קשר באמצעות האתר או להתקשר למשרד על מנת לקדם את העיסקה שלכם באופן מיטבי ומועיל.